Simple dépréciation ou dégât locatif à réparer ?

Comment définir un dégât locatif ?

Un dégât locatif se définit comme une détérioration ou un manquement survenu pendant l’occupation du bien loué. L’évaluation de ces dommages repose sur la distinction entre entretien courant, vétusté et usure normale, ainsi que sur les obligations contractuelles du bailleur et du locataire.

1. Vétusté et responsabilité du bailleur

Dans les baux d’habitation, les dégradations résultant de la vétusté ou de l’usure normale restent à charge du bailleur.

Dans le cadre des baux de droit commun (garages, bureaux, locaux commerciaux…), l’interprétation dépend des clauses contractuelles, qui peuvent prévoir des dispositions spécifiques sur l’entretien et la remise en état du bien.

2. Constatation des dégâts à charge du locataire

Lors de l’état des lieux de sortie, un dommage imputable au locataire peut entraîner :

• Une réparation du bien détérioré,
• Une remise en état,
• Une indemnité pour dépréciation ou moins-value, calculée par l’expert.

Cette évaluation tient compte de la contre-valeur TVA (0 %, 6 % ou 21 %), ainsi que de la vétusté et de l’amortissement raisonnable du bien.

3. Indemnité compensatoire et absence d’obligation de réparation

⚠ À noter : La vétusté étant légalement à la charge du bailleur, l’indemnité obtenue auprès du locataire ne couvre pas systématiquement le coût total d’une remise en état complète du bien.

Contrairement à un devis de réparation, l’indemnité compensatoire vise à refléter la perte de valeur du bien. Elle est calculée sur la base des prix unitaires généralement applicables et n’impose aucune obligation de réparation au propriétaire.

Le bailleur peut librement décider :
✔ De conserver l’indemnité, sans justification,
✔ D’effectuer les travaux de remise en état à une date ultérieure, selon sa convenance.

Ainsi, l’indemnité compensatoire constitue une juste rétribution des dommages subis, tout en laissant une marge de décision au propriétaire quant à la gestion future du bien.